政策法规
  • 关于对《珠海市物业专项维修资金管理办法》的政策解读
  • 2019-03-29 10:25 政策法规
  • 关于对《珠海市物业专项维修资金管理办法》的政策解读

      一、制定背景
      随着社会的发展,房屋老龄化问题日趋严峻,物业专项维修资金作为房屋的“养老金”,其重要性日益凸显。根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定,我市多次出台相关指导文件,经过多年的探索,实践证明目前针对物业专项维修资金的的法律、法规,已经不能满足我市的发展需要。尤其是老旧小区在面临共用部位、共用设施设备维修时,缺乏明确的使用指引,导致大量物业专项维修资金沉淀,不能发挥有效用途;资金不到位、被挪用等情况屡有发生;容易引发业主、物业服务企业、建设单位之间的多重纠纷。为进一步加强和规范我市物业维修资金的交存、管理和使用,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,适时出台《珠海市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)。
      二、《办法》的主要内容
      《办法》分为总则、交存、管理、使用、附则五个章节,共三十二个条款。重点内容如下:
      (一)关于适用范围和定义
      《办法》适用于我市范围内住宅、商住、办法及商业等物业专项维修资金的交存、管理使用和监督;明确物业专项维修资金是指专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
      (二)关于基本原则和管理体制
      《办法》确定了物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。建立协同管理机制,市物业管理行政主管部门会同同级财政部门统筹全市物业专项维修资金的监管工作;区物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本辖区内物业专项维修资金的使用监管工作;镇人民政府、街道办事处负责本辖区内物业专项维修资金监管的相关工作;同时财政、审计、自然资源、规划、市场监管、公安消防、不动产登记中心等部门依职能配合。
      (三)关于交存原则
      《办法》规定一个物业管理区域内有两个以上业主的,应当交存物业专项维修资金;对交存标准予以明确,物业专项维修资金属于已交存资金的业主所有。同时规定对已售公有住房的交存方法由相关政府部门另行制定,以及城市更新项目实施方案应当包含交存方案,明确交存主体、方式、时间等内容。为物业专项维修资金交存提供法律依据。
      (四)关于交存方式
      一是《办法》施行以后的新建物业,首期物业专项维修资金由建设单位按照《办法》规定的交存标准一次性代为交存,并在销售时一次性向业主收取,业主未依法向建设单位支付物业专项维修资金的,建设单位有权拒绝将房屋交付给业主;二是《办法》施行以前的物业,业主可以采用一次性或者分期的方式,按照《办法》规定的交存标准交存;三是业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时,由业主大会决定续筹的方式。使物业专项维修资金的交存更具可行性。
      (五)关于管理原则
      《办法》明确了物业专项维修资金由市物业主管部门依法委托专户监管银行进行代管,实行专款专用的原则,以及专户银行应当建立信息化管理系统,依法接受业主的查询、审计部门的审计监督;规定业主未依法交纳物业专项维修资金的,市不动产登记机构不予办理物业的过户登记或者抵押登记;物业灭失,业主分户账户中结余的资金将返还业主。保障物业专项维修资金管理的公平、透明。
      (六)关于使用原则
      《办法》明确了物业专项维修资金的使用,应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则;对不得从物业专项维修资金中支列的情形,以及对物业专项维修资金使用的分摊方式进行了规定;申请使用人对使用过程中提供的资料的真实性、合法性负责,区物业主管部门对资料是否齐备、填报内容是否规范进行审核;规定专户监管银行应当通过转账方式进行结算,不得支取现金。规范了物业专项维修资金的使用,保障物业专项维修资金所有者的权益。
      (七)关于使用流程
      《办法》对物业专项维修资金的常规使用和应急使用分别制定了详细的使用流程,进一步厘清了市、区、镇街的监督职责,使《办法》更具指引性和可操作性;《办法》还制定了“一次性表决”规则,即在符合规定的情况下,业主依法一次性授权物业服务企业、业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金,使用物业专项维修资金时不需要再次表决。“一次性表决”大大提高了物业专项维修资金使用的便利性,有效解决了业主大会会议召开难的问题,为解决物业专项维修资金长期沉淀、不能发挥应有作用的问题,提供了新方向。