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人民法院公布物业服务合同十大典型案例(上篇)

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发表时间:2022-06-16 09:56
01

物业服务公司开启供水、供暖设备不当,造成业主损失的,物业服务公司是否应当承担赔偿责任

【基本案情】
物业服务公司与居民委员会签订《物业管理合同》,协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。在供暖季来临之际,物业服务公司未经李某同意,且未通知李某,仓促打开了李某房屋供暖设备,因李某装修时改造了供暖设备,设备阀门未拧紧导致漏水,造成李某财产损失,李某诉至法院。
【裁判结果】

法院生效判决认为,物业服务公司依约对诉争供暖管道负有管理、维修、养护的义务,然其在给业主开启供暖管道阀门前未对供暖管道进行检修,未通知李某擅自开启供暖设备,致使管道井漏水到原告家中,对诉争损失发生被告具有过错,应承担损害赔偿责任

【要点提示】              

业主有权接受水、电、暖、燃气、通讯等供应的权利,物业服务公司在提供上述物业服务时应当承担谨慎注意义务。尤其是提供供水、供暖设备时,应当严格按照操作流程,在业主在家情况下,并在业主确保已经检查水暖设备完好后,才可以开启屋内供水、供暖设施,提供相应服务。

物业服务公司擅自提供上述服务导致业主损失,尤其是导致漏水产生损失的情况下,应当由物业服务公司承担赔偿责任,业主有过错的,可以减轻物业服务公司的赔偿责任。


02
强电管道引发火灾,物业服务公司应否承担赔偿责任

【基本案情】

物业服务公司为申某所在小区提供物业服务。2020年12月,因强电管道电缆公共用电铜质导线电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾,造成申某房门损坏,申某要求物业服务公司赔偿房门损失并支付误工费。

裁判结果】

法院认为,根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定:“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。”

本案中,《火灾事故认定书》认定的起火原因:“电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。” 电气线路故障显然属于物业服务公司管理的范围,物业服务公司未能及时发现安全隐患并采取合理措施,致使发生火灾,从而造成申某财产损坏,违反了合同义务与法定义务,构成违约,应负赔偿申某之责任。判决物业服务公司赔偿申某房门损失并支付合理期间的误工费

要点提示】                

物业服务公司应按照合同约定对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理予以重视,对消防设施进行维护,将其作为物业服务的重点工作。

如物业服务公司对公共排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位,给业主造成损失的,因消防设施维护不到位,造成起火,对业主造成损失的,应当承担相应赔偿责任。造成严重后果的,应当承担刑事责任。


03
开发商逾期交付房屋、逾期办证、房屋存在质量问题等,业主能否据此不交纳物业费

【基本案情】

物业房屋公司与开发商签订《物业服务委托合同》,协议约定物业房屋公司向该小区所有业主提供物业服务。该小区因开发商设置土地抵押等问题,在交付房屋六七年后,仍未能办理不动产权证书,业主张某某据此不交纳物业费。

【裁判结果】

法院生效判决认为,物业房屋公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力,张某某应当支付物业费,张某某对开发商逾期办证问题,可依法向开发商主张权利

【要点提示】                 

开发商遗留问题导致业主拒不交纳物业费是导致物业服务合同发生的最主要原因,开发商逾期交房未赔偿、开发商逾期办证未赔偿、开发商原因的房屋漏水渗水等房屋质量问题。

上述问题发生后,业主往往以不交纳物业费为由进行抗争。但物业服务公司与开发商在法律上并非同一主体,双方基本法律关系不一致,业主以与开发商之间的纠纷为由对抗交纳物业费的,不予支持。

但物业服务公司对业主反映的房屋质量问题,从未进行查看、未上报开发商或者施工方,故意不履行职责的除外。


04
业主拖欠物业费,物业服务公司要求支付违约金的,应否对违约金进行调整,调整标准如何确定
【基本案情】
物业服务公司与开发商签订《物业服务委托合同》,协议约定物业服务公司向该小区所有业主提供物业服务。业主万某长期以各种理由拖欠物业费,物业服务公司诉至法院,要求万某支付物业费并按照日千分之五的利率支付违约金。
【裁判结果】
法院生效判决认为,物业服务公司与开发商签订的物业服务委托合同对业主具有约束力,万某应当支付物业费,对物业服务公司主张的违约金问题。万某逾期交纳物业费,应当支付违约金,考虑案件具体案情,法院酌定违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。
【要点提示】              
物业服务公司与开发商、业主委员会签订的物业服务合同中,一般会约定物业费按月或按季度等进行收取,逾期不交则按照日万分之五或以上的标准交纳滞纳金或违约金,该约定业主并不知情,而且明显过高,物业服务公司未按时收取物业费产生的损失就是物业费利息,应当根据《民法典》第五百八十五条的规定对违约金予以调减。

根据具体案情、物业服务公司服务水平以及产生纠纷的原因等,参照银行业间同期拆借中心公布的市场报价利率进行处理,最高不超过该利率的50%确定违约金标准


05
物业服务公司收取业主装修押金,业主装修完毕后,物业服务公司是否应当退还装修押金

【基本案情】

物业服务公司在业主谢某接收房屋时收取了谢某的装修押金2000元,后该物业服务公司退出该小区物业服务,谢某主张物业服务公司退还装修押金。

【裁判结果】

法院生效判决认为,物业服务公司未提供证据证明谢某存在装修违规需要使用押金进行赔偿的情形,物业服务公司应当退还装修押金,物业服务公司以已经退出物业管理,不再提供服务等理由不予退还押金,没有依据,判令物业服务公司退还装修押金

【要点提示 】               

业主收到新房钥匙并验收房屋后,一般就会开始对房屋进行装修,装修难免产生装修垃圾,也可能对上下邻居或者管道产生损害,物业服务公司收取装修押金,对业主进行约束和管理,符合双方合同约定。但在业主装修完毕,物业服务公司验收无损害后,应当及时退还装修押金,不得无故占有装修押金。


来源:日照东港法院

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