人民法院公布物业服务合同十大典型案例（下篇)

被告李某与马某系夫妻关系，物业服务公司为二人所在小区提供物业服务。李某与马某的房屋位于小区一楼，其窗户所面对天井底部经常存在垃圾，由于物业服务公司打扫卫生不及时，导致卫生状况较差，甚至存在老鼠等。

法院生效判决认为，物业服务合同是物业服务公司向业主提供服务，业主向物业服务公司交纳物业费的契约，物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支。李某、马某作为小区的业主，享受了物业服务，应当及时、足额交纳物业费。

物业服务公司在履行合同过程中存在公共卫生保洁不及时等违约行为，一定程度上影响了被告的生活质量。但是物业服务公司并非完全不履行合同义务，仅是提供物业卫生方面服务，质量未达到合同约定的标准，属一般违约。综合考虑小区物业服务情况、双方的违约程度等因素，对物业费的数额酌情减免。

对于物业服务公司所提供的物业服务，如果仅是公共卫生保洁不及时等行为，要综合考虑公共卫生保洁不及时等日常服务行为对业主生活的实际影响。

本案中因二被告房屋所在位置特殊，其所在一楼开窗后面对天井，天井卫生打扫不及时，影响了二被告的生活质量，因此物业服务公司构成了一般违约，法院酌情对物业费进行了减免。

【基本案情】

案外人徐某将其名下车辆在某保险公司处投保车损险等商业保险，保险期间自2018年8月30日0时至2019年8月29日24时。

2019年8月16日晚，案外人徐某将涉案车辆停放在涉案小区4号楼三单元楼下未划定停车位的车库前，该单元13楼楼道内玻璃坠落致涉案车辆受损。

事故发生后，案外人徐某将某保险公司诉至法院，要求某保险公司赔偿其因本次事故造成的车辆损失，法院判决某保险公司赔偿案外人徐某车辆损失，并承担诉讼费。某保险公司赔偿完毕后取得代位求偿权诉至法院，要求物业服务公司赔偿相应损失。

某保险公司与物业服务公司均认可事故发生时风力很大，因事故发生地点无气象站观测点，经法院调查，气象局选取事故发生地点附近三个气象站观测点数据，证明事故发生时在三个区域自动气象站观分别测出现极大风34.6米/秒、极大风14.5米/秒、极大风13.4米/秒。

法院生效判决认为，涉案事故发生当天，确实存在极大风恶劣天气，物业服务公司作为普通经营者，对大风的强烈程度未能正确预见，具有合理性。因事故发生时风力太大，涉案楼道内玻璃坠落是超强风力所致，物业服务公司无法避免并克服本案车辆损失的发生，应认定大风导致本案车辆损失属于不可抗力。

虽然大风造成涉案车辆受损属于不可抗力，但物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，说明其在经营管理上存在一定过错，不能因不可抗力而全部免除责任。因涉案车辆未严格按照管理规定停放在车位内，亦存在一定过错。

综上，结合物业日常管理职责、车主停车状况和恶劣天气三方面因素，确定责任比例为恶劣天气60%、物业服务公司20%、案外人徐某20%，符合实际情况。物业服务公司应赔偿20%的损失。

物业服务公司作为专业物业管理公司应对其负责管理范围内的公共设施进行巡检、维修、养护和管理，因其未能及时发现并消除安全隐患，造成涉案车辆损坏的后果，物业服务公司在经营管理上存在一定过错，应当承担一定的损失赔偿责任。

物业服务合同属于分期履行的连续性合同，双方之间形成的是定期给付之债，该债务系在同一物业服务合同项下产生，具有整体性和关联性，即便权利人没有在每一期履行期限届满后主张权利，也并不意味着其怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖，理应予以保护，故诉讼时效的抗辩，不予支持。但物业服务公司已经退场，不再继续提供物业服务，则应自退场之日起计算诉讼时效。

【基本案情】

物业服务公司与某村委签订《物业管理服务合同》，约定物业服务公司为某社区提供物业服务，住宅房屋由物业服务公司按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取。物业服务公司直接起诉村委，请求村委支付物业费。

法院生效判决认为，村委作为村民自治组织，依法有权办理该村的公共事务和公益事业，其代表村民选聘物业服务公司并签订物业服务合同，对村民具有约束力。如果由村委承担物业费，将会导致村民免费享受物业服务而由村委承担费用的局面，这显然有违公平。

另村委与物业服务公司签订的物业管理服务合同亦约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人不按约定交纳物业管理费的，应承担违约责任，被告村委协助做好协调和思想工作。

因此，物业服务公司请求村委支付物业服务费无事实和法律依据。

关于村委应否支付物业服务费，案涉《物业管理服务合同》明确约定物业服务受益人为全体业主和物业使用人，物业服务费用由物业服务公司向业主和物业使用人收取，若业主和物业使用人不按约定交纳物业服务费，应承担违约责任，村委协助做好协调和思想工作，合同双方均应依照合同上述约定履行义务。物业服务公司向村委主张物业服务费无事实和法律依据

物业服务公司与某开发商签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务公司向全体业主含商业沿街提供物业服务，商业沿街物业费用高于普通住宅物业费，滕某以商业沿街房屋物业费高于住宅房屋物业费不合理为由，要求按照住宅房屋标准收取物业费。

法院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定，“实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。”第八条规定，“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”

滕某房屋系沿街商业，非普通住宅，物业服务公司有权按照市场调节价收取物业费。法院判决滕某应按照约定的商业沿街物业费价格支付物业费。

普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。物业服务公司属于营利法人，不属于公益法人，其有权取得利润。但物业费关乎千家万户，城市居民无不与物业服务公司打交道，交纳物业费，故普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，不能过高而造成业主负担，不能过低而造成物业服务公司恶性竞争，使得物业服务公司不能尽职。

但对于商业等物业公共服务实行市场调节价，可以高于普通住宅的物业费价格，也有权收取低于普通住宅物业费价格的物业费用，或者进行减免。