“谁对谁错”大汇总！涉及所有业委会、物业公司和业主（6-10）

六：物业服务人收取的物业公共收益扣除必要管理费用后应返还全体业主

基本案情

2015年5月22日，大渡口区云岭天城小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，合同期限为2015年6月1日至2018年5月31日。合同对装修建筑垃圾清运等内容进行了约定。合同到期后，该物业公司一直为该小区提供服务直至2020年8月28日退场。

2014年4月25日，小区业主委员会向该物业公司出具委托书，委托该物业公司对小区车库外进入小区大门的通道处的停车实行收费，但未约定停车费收益分配。之后该物业公司向业主委员会支付了2014年5月至2017年3月的停车费收益，支付标准为2000元/月。

该物业公司未向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间的停车费收益。业主委员会认为该物业公司实际收取了2017年4月至2019年10月期间的公共区域停车费但未向业主委员会进行支付，故起诉要求某物业公司支付该期间停车费收益62000元。

审理中，物业公司认为其于2017年9月20日、2017年9月21日、2017年9月22日对小区车库内的装修垃圾及业主遗弃的旧家具进行了清理，共计35车，每车费用1000元，共计支付了35000元的除渣费。

因为物业服务合同并未对该类垃圾处理进行约定，不属于物业公司的服务范围，应由全体业主承担，故主张除渣费应在停车费收益中进行抵扣。庭审中有4名证人出庭作证，证人证言均陈述35000元的除渣费主要清除的是废旧家具。

裁判结果

生效判决认为，小区业主委员会向某物业公司出具委托书委托其代收小区车库通道的停车费，双方虽未约定停车费收益分配方式，但在实际履行过程中某物业公司按2000元/月的标准向业主委员会支付停车费收益。该部分收益属全体业主所有，故物业公司应向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间停车费收益62000元。

对于除渣费，根据证人证言可以确定主要是针对小区废旧家具，某物业公司作为小区的物业管理者，发现业主扔弃的废旧家具等物品时应当及时制止，避免出现废旧家具物品堆积现象。因长年堆积造成集中清运产生的除渣费，不应由全体业主承担，不能在停车费收益中进行扣除，遂判决支持业主委员会的诉讼请求。

七：物业服务存在一般瑕疵不属于减免物业费的事由

基本案情

赵某系南岸区杏园小区某房屋的业主，某物业公司为该小区提供物业管理服务，物业费标准约定为0.65元/月/平方米。赵某拖欠2016年1月至2021年3月期间物业费5426元，某物业公司起诉要求赵某支付拖欠的物业费5426元及违约金。

赵某提交了小区微信群的聊天记录、保安巡逻签到表、照片及录音光盘等证据，拟证明物业公司的物业服务质量不达标，存在小区坏境脏乱差、人员配备不齐等情形，要求按照0.3元/月/平方米交纳物业费。

庭审中，物业公司提交了当班队员签到表、保安巡逻签到表、化粪池清掏服务合同及发票、生活垃圾清运协议、工作照片等证据，拟证实其按约向小区提供物业服务。

裁判结果

生效判决认为，从双方举示的证据来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。

某物业公司已对业主提出的一些问题进行了改进。赵某提供的证据能够证明某物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。但基于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。

八：物业服务存在重大瑕疵可酌情调减物业费

基本案情

某物业公司从2013年起开始为綦江区红星小区提供物业服务。王某于2018年12月取得了该小区的车库承租权，后王某、物业公司及綦江区某地产公司于2019年4月25日达成车库交接协议，对车库的移交等内容进行了约定，其中约定普通停车场服务费50元/月/位，包括车库清洁用水费、车库照明电费、保洁费等，并约定自2019年5月1日起，由王某按月自行支付物业费给物业公司。

王某按约交纳物业费至2019年12月，从2020年1月起未交纳物业费。该物业公司催收未果，遂起诉要求王某支付欠付的物业费28800元。

庭审中，王某提交证据证明车库未按照约定设有专门的保安亭，保安人员每天仅巡查一次，没有按照约定进行每天定时多次巡查，并且巡查人员长期签署虚假的巡查记录，车库垃圾成堆，长期未清理，故王某要求减少物业费。

裁判结果

生效判决认为，该物业公司针对案涉车库提供的物业服务主要包括车库内共用道路清洁维护、保安巡查，但王某举示的照片可以证明物业公司针对案涉车库存在清洁不到位、垃圾成堆未能进行及时清运、保安未按照合同约定每日定时进行巡查的情况。

物业公司并未按照物业服务合同的约定履行合同义务，存在重大瑕疵。王某作为车库的承租人有权以物业服务企业未履行物业服务合同约定为由请求减少物业费。

根据权利义务对等原则，综合物业公司提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费至合同约定的70%。遂判决王某按35元/月/位的标准向物业公司支付2020年1月至2020年8月期间的物业费20160元。

九：房屋质量问题不构成业主拒交物业费的抗辩事由

基本案情

某物业公司与某置业公司签订前期物业服务合同，成为大渡口区雅居乐御宾府小区物业服务企业。某房屋租赁公司与某置业公司于2018年5月30日签订商品房买卖合同，购买了该小区214套办公房屋，双方约定于2019年7月20日前办理房屋交付手续。

因房屋质量问题，某房屋租赁公司未实际接房，后某房屋租赁公司与某置业公司签订协议，约定由该置业公司代为支付房屋2019年7月21日至2019年9月20日期间的物业费，某房屋租赁公司于协议生效后三个工作日内完成房屋的全部接房收楼手续，并应及时支付之后的物业费。

某房屋租赁公司之后未按约交纳214套房屋的物业费，某物业公司催收未果，遂起诉要求某房屋租赁公司支付214套房屋的物业费、公共能耗费及违约金。

某房屋租赁公司辩称，由于物业公司拒绝处理房屋质量问题，未尽到物业服务义务，无权收取物业费。

裁判结果

生效判决认为，某物业公司按照物业服务合同约定提供了物业服务，某房屋租赁公司作为业主应当交纳相应的物业费。某房屋租赁公司并无证据证明某物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，其要求拒交物业费的理由缺乏合同及法律依据。

某房屋租赁公司与建设单位某置业公司就房屋存在的质量问题，系另一法律关系，且双方已就该问题进行了协商处理，业主不能以此为由拒交物业费。遂判决某房屋租赁公司向某物业公司支付物业费及公共能耗费合计229036.24元。

十：物业服务人侵权不构成业主拒交物业费的抗辩事由

基本案情

2012年12月14日，某物业公司与綦江区阳光奥韵小区业主委员会签订了物业服务合同，为小区提供物业服务。李某系该小区业主，从2015年1月至2021年2月拖欠物业费4866元、水电公摊费740元、二次加压水费368元。物业公司起诉要求李某支付前述费用及违约金。

庭审中，李某提出物业公司对公共区域管理维护不到位，导致其小孩在小区内玩耍被小区里堆放的垃圾划伤，物业公司未予解决，故拒绝交纳物业费。

物业公司称小区确有一个角落用于专门堆放装修垃圾及大件物品垃圾，但未听说有小孩被垃圾划伤的情况，认为业主应当交纳物业费。

裁判结果

生效判决认为，物业公司依据物业服务合同为小区提供了物业服务，小区业主应按约定支付物业费。

李某以物业公司对建筑垃圾临时堆放区管理不到位致其孩子受伤为由拒交物业费，但其主张的侵权之债不构成对抗物业费交纳的理由，李某可就侵权另案起诉。

遂判决李某向物业公司支付拖欠的物业费4866元、水电公摊费740元、二次加压水费368元。

声明：编辑转载是出于传递知识之目的，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。