关于对《珠海经济特区物业管理条例实施细则》 的政策解读

一、制定背景

　　珠海市第九届人大常委会第九次会议于2017年11月22日通过《珠海经济特区物业管理条例》（下称《物业条例》），《物业条例》自2018年3月15日起施行。《物业条例》的实施对规范我市物业管理市场，推动物业管理工作起到了积极作用，但由于《物业条例》内容规定原则性与指引性较强，不能全面解决物业管理实践中不断出现的新情况、新问题。为妥善处理这一情况，根据《物业条例》第九十九条规定，市人民政府应当制定相应实施细则。

　　根据珠海市人民政府2018年度政府规章立法计划安排，原市住房和城乡规划建设局（以下简称原市住规建局）针对我市物业管理活动中目前存在的焦点、热点问题，在充分调研、借鉴先进地市经验的基础上，依据《物业条例》起草了《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（送审稿）（以下简称《实施细则》），现就《实施细则》的相关情况说明如下：

　　二、主要内容说明

　　《实施细则》共九十四条，分为六个章节，细化了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责，理顺工作思路，落实责任主体。对物业管理区域、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业的使用与维护进行了规范。着重规范了设立业主大会、组织召开业主大会会议、选举产生业主委员会、业主监事会、续聘或者选聘物业服务企业的流程，明确了业主委员会、业主监事会的工作规范以及物业服务企业退出、交接的程序等。重点内容如下：

　　（一）明确各级政府应配备专门物业管理部门和专职人员。

　　目前市、区、镇街各级物业管理机构不完善，人员未配置到位，无法在物业管理工作量大、任务繁重的情况下，保质高效地实现《物业条例》预期的立法目的；针对该问题，《实施细则》以专款条文形式，明确了各级政府应该完善机构人员，在物业管理工作中充分发挥属地管理职能积极作用。

　　（二）关于各级物业管理行政主管部门的职责。

　　《实施细则》进一步细化了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门的职责，厘清三级主管部门责任范围。从责任主体角度对三级主管部门职责作出了直观表述，避免多头管理、各主管部门之间责任不清的情况发生；从业主办事角度，解决了业主办事难、投诉难、多个部门重复跑的问题。

　　（三）关于物业管理区域。

　　《实施细则》明确了物业管理区域备案制度，对物业管理区域划分、备案、分割和合并作出了规定。对已备案且已实施物业管理的物业管理区域进行分割或者合并的，根据物业管理区域内公共道路、绿地、物业服务用房等公共设施设备的实际情况，依法形成分割方案或者合并方案后，通过物业管理区域内“双过半”业主同意等程序进行分割或者合并。

　　（四）关于物业管理活动中业主的定义。

　　《实施细则》明确了物业管理活动中业主的定义。一是依法在不动产登记机构办理不动产登记的人；二是因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；四是因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；五是其他符合法律、法规规定的人。

　　（五）关于首次业主大会筹备组。

　　《实施细则》规范了首次业主大会筹备组的工作准则。一是规定了业主大会筹备组的人员构成、业主代表的产生方式、镇街的审查责任和担任筹备组组长的职责；二是强化了业主大会筹备组工作指引，确定了业主大会筹备组工作原则，同时还规定了业主大会筹备组自成立起一年内应该组织召开首次业主大会会议；三是明确了业主大会筹备组的工作职责与法律地位，为业主大会筹备组开展工作提供了法律依据。

　　（六）关于业主大会会议。

　　《实施细则》进一步明确了业主大会会议的组织主体、方式、形式、投票内容，为业主活动提供了详细的指引。一是业主大会会议组织主体有业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街；二是业主大会会议方式分别是业主大会定期会议和业主大会临时会议，同时明确了召开条件；三是业主大会会议可以通过集体讨论、书面征求意见、电子投票三种形式进行；四是规范了投票流程，对投票程序、投票权数确定、送达标准、委托参会要求、结果公示、异议处理均作出相应规定。

　　（七）关于主管部门对业主委员会的指导和监督职责。

　　《实施细则》进一步强化了主管部门对业主委员会的指导和监督。一是明确了业主委员会委员候选人的资格审核标准、流程；二是完善了业主委员会备案制度，对业主委员会刻制印章提出了具体要求；三是加强了镇街对业主委员会的监督职能，赋予镇街调查核实业主委员会委员的权利，对调查业主委员会委员、终止或者恢复委员资格的程序作出规定；四是要求业主委员会会议前七日将会议表决事项以书面形式告知镇街，接受镇街指导；五是明确了业主委员会不能履行职责时，应当将业主大会、业主委员会的财物移交镇街，由镇街代为保管；六是业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业主管部门或者镇街书面提出撤销申请，加强对业主委员会的监管。

　　（八）关于规范业主委员会工作。

　　《实施细则》明确了业主委员会的工作规范。一是要求业主委员会建立规范的财务管理制度；二是明确了业主委员会委员的禁止行为；三是强调了业主委员会应当按照《物业条例》要求，在物业管理区域内公示相关内容；四是对业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员领取津贴作出规定，如业主大会议事规则和管理规约没有约定的，不得领取津贴。

　　（九）关于业主监事会。

　　《实施细则》强调了业主监事会的设立和职责，应当在业主大会议事规则或者管理规约中予以约定。对于业主监事会设立方面，明确了业主监事会的选举规则、监事资格、人数、任期、资格终止等参照业主委员会的相关规定执行，增加了业主监事会的可操作性；对于业主监事会职责方面，规定了业主监事会的权利范围，在赋予业主监事会权利的同时避免业主监事会滥用权利。

　　（十）关于物业管理委员会。

　　《实施细则》明确了设立物业管理委员会的条件和责任主体。占业主总人数百分之十以上业主提出书面申请，经镇街审核，认为有必要设立物业管理委员会的，由镇街决定组织设立物业管理委员会。同时还强调了物业管理委员会中业主代表由镇街推荐产生，其中镇街、居民委员会的代表不得低于总人数的百分之六十，突出了镇街、居民委员会在物业管理委员会中的主导地位。

　　（十一）关于物业服务费用收取方式。

　　《实施细则》规定了业主与物业服务企业可以采取酬金制或者包干制等形式约定物业服务费。强调了酬金制中预收的物业服务资金属于代管性质，所有权归交纳的业主，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，物业服务企业每年提取的酬金比例由业主大会决定。同时针对酬金制，《实施细则》还明确了物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公示物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况、书面答复业主质疑的义务和业主监督的权利。

　　（十二）关于调整物业服务费用。

　　《实施细则》明确了物业服务费调整方式，物业服务合同有约定的，物业服务企业可以根据约定进行调整，没有约定的由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。同时，针对没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的情形，《实施细则》进一步规范了调整物业服务费的程序，增加了指导性。

　　（十三）关于物业服务企业变更。

　　《实施细则》对物业服务企业变更的流程作了详细规定，包括：前期物业服务企业变更、物业服务期限届满业主大会选聘新企业、物业服务期限届满物业服务企业退出、物业服务合同继续履行期间合同解除与物业服务企业提前解除合同等情形，为物业主管部门指导和监督物业服务企业变更提供了法律依据，也为业主、业主大会和物业服务企业提供了清晰指引。

　　（十四）关于物业服务企业退出。

　　《实施细则》明确了物业服务企业应当退出物业管理区域的情形，规范了物业服务企业退出流程；强调业主大会已经选聘出新的物业服务企业的，业主委员会应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻物业管理区域。对于原物业服务企业未及时退出物业管理区域的，经业主大会授权，业主、业主委员会可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

　　（十五）关于物业交接中各主体的义务与权利。

　　《实施细则》对物业交接各主体的义务与权利作了明确规定。一是物业服务企业资料移交的义务，物业服务企业退出时，应当依法向业主、业主委员会移交其合法占有的资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作；二是履行合同的义务，在未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定进行服务，业主应当按时交纳物业服务费用至合同解除之日；三是新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠交物业服务费用提供帮助；四是原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序；五是原物业服务企业采用酬金制收费的，业主委员会可以聘请专业审计机构进行财务审计，原物业服务企业应当配合。针对业主委员会未成立、不能履行职责或拒不履行职责的情形，《实施细则》规定了原物业服务企业可以在业主代表和镇街的指导和监督下，与新聘物业服务企业自行办理交接、查验手续。

　　（十六）关于物业服务企业应急库。

　　《实施细则》规定了市物业主管部门应按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务企业应急预选库，同时赋予镇街在小区物业管理出现真空时，从物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务，并签订应急物业服务合同的权利，更好的发挥了镇街属地管理职能。

　　（十七）关于车位、车库。

　　《实施细则》明确禁止建设单位不得以只售不租为由拒绝出租车位、车库。规定了在拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库业主或者物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主或者物业使用人只能承租一个车位或者车库。强调业主优先原则，在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后，车位、车库存在多余情形的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。《实施细则》还规定了占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的适用方式，由业主大会决定。

　　（十八）关于物业装饰装修管理。

　　《实施细则》参考了《住宅室内装饰装修管理办法》，明确了业主和物业服务企业在物业装饰装修活动中的义务与权利。一是业主的备案义务，在装饰装修前应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议；二是物业服务企业的告知、制止、报告的义务，即业主装饰装修前将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主，业主在作业时存在违规行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向有关部门和业主委员会报告。另外《实施细则》还对装修保证金、出入证押金或工本费、装修清运进行了规范。